מהו שטח הדירה ? שאלה פשוטה התשובה – פחות…

כאשר אני עורכת שמאות בדירות ובתים, אחת השאלות הכי נפוצות שמופנית אליי ע"י מזמיני השמאות היא: מה הוא שטח הדירה? על איזה מטראז' אני משלם?

לכאורה, התשובה פשוטה מאוד: מה שכתוב בנסח הטאבו.

אך למעשה, מדובר בשאלה מורכבת יותר.

לעיתים הבית כלל לא רשום בנסח (למשל בית פרטי שלא נרשם בנסח, בית בקיבוץ וכו') ולעיתים הנתון שבנסח הטאבו אינו כולל את כל ה"שטח האפקטיבי" (שתכף אסביר מהו).

אז איך נדע מה הוא השטח של הבית אותו אנו עומדים לרכוש/ למכור?

בואו נצלול קצת להסבר:

ישנם שלושה מקורות עיקריים מהם ניתן לשאוב מידע לגבי שטח הנכס:

• השטח הרשום בנסח הטאבו (להלן "שטח רשום").
• השטח המצוין בהיתר הבניה (להלן "שטח בפועל").
• השטח המצוין בטופס הארנונה (להלן "שטח הארנונה").

כיום מקובל למדוד את שטח הדירה על פי השטח האפקטיבי שלה שכולל את שטח פנים הדירה + השטח שמתחת לקירות החוץ+ מחצית השטח שמתחת לקירות המשותפים+ שטח המרפסות.

שיטת מדידה זו מעוגנת בתקנות חוק התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)- התש"ל 1970 (הגדרת שטח דירה) ובהגדרת שטח הדירה במפרט לפי חוק המכר (דירות)- תשל"ג-1973 ואף אומצה ע"י תקן שמאות מס' 9- הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין (משנת 2006).

בפועל, במקרים רבים סביר להניח שיהיו פערים בין השטח הרשום לשטח האפקטיבי.

בעשורים הראשונים להקמת המדינה, השטח הרשום היה בדרך כלל "שטח פנים נטו" או בשפת העם "שטח ספונג'ה", כלומר רק השטח הפנימי של הדירה החשוף לעינינו (ללא השטח שמתחת לקירות פנים ולקירות חיצוניים) וללא מרפסות.

שיטת רישום זו יוצרת פערים די משמעותיים בין "שטח רשום" ל"שטח אפקטיבי", וכך, קונים רבים המגיעים לראות למשל,  דירת שיכון שנבנתה בשנות ה-50' , נתקלים במצב שבו השטח הרשום שלה הוא 50 מ"ר אך הבעלים טוען ששטחה הוא למעשה כ-60 מ"ר וגם מביקור בנכס, התחושה היא מרווחת יחסית.

בתקופה מאוחרת יותר, היה נהוג למדוד את כל השטח הפנימי של הדירה (כולל קירות פנים אך ללא קירות פנים) ללא מרפסות. שיטת מדידה זו נקראה "שטח פלדלת" (משום שהיא כוללת את כל השטח שמעבר לדלת הכניסה לדירה).

גם בשיטה זו קיימים הבדלים בין "שטח רשום " ל"שטח האפקטיבי" אולם הפערים נמוכים יותר.

בכל אופן, אם אתם מעוניינים לדעת מה כולל השטח הרשום שמצוין בנסח הטאבו של הדירה שלכם, ניתן לברר זאת כך: כל שעליכם לעשות הוא להזמין (באופן מקוון) את מסמכי הבית המשותף (הכולל שלושה מסמכים: צו רישום, תקנון בית משותף ותשריט בית משותף) ולעיין בתשריט הבית המשותף. שם מצוינת לצד חתימת המודד, הצהרה המפרטת מה כולל השטח הרשום.

לאחר שתדעו מה כולל השטח הרשום, ניתן להוסיף שטחים חסרים על מנת להגיע לשטח האפקטיבי.

כאשר אני, כשמאית, עורכת שמאות לדירה, אני מציינת בשומה את נתוני שני השטחים, הן הרשום והן האפקטיבי.

על פי תקן 9, על מנת לקבוע את שטח הנכס, עליי כשמאית להתבסס על מקור כתוב מהימן או לחילופין על מדידה שלי (גרפית או פיזית).

שמאי יכול לבצע מדידה פיזית של הנכס (בעת ביקור בו) או מדידה גרפית, מתוך תשריט רשמי (של היתר הבניה או של תשריט הבית המשותף), לאחר שבדק את איכותו ע"י מדידה מדגמית של 3 נתונים בו.

ומה עם שטח הארנונה?

מדובר במקור משני או תומך בלבד, משום שכל עירייה מחשבת באופן שונה את השטח עליו היא גובה ארנונה.

אך במקרים ואין מקורות אחרים (הבית אינו רשום בנסח ומסמכי הרישוי לא אותרו/ אבדו), נתון זה יסייע לשמאי לקבוע את השטח של הנכס, בנוסף למדידה פיזית של הנכס בעת הביקור בו.

אם אתם עומדים לרכוש נכס שאין לו שום תשריט רשמי, מומלץ להיעזר במודד מוסמך על מנת לייצר תשריט עדכני הכולל מדידה ונתוני שטח רשמיים של שטח הנכס.

לסיכום, עבודת השמאות אינה רק השורה האחרונה של קביעת שווי.

תוך כדי העבודה עולה צורך לברר ולאמת פרטים רבים, ולעיתים גם נתון טריוויאלי כמו שטח הדירה, מצריך טיפול מקצועי של שמאי על מנת לקבל וודאות לגביו.

מניסיוני, כל לקוח שהזמין דוח שמאות, בין שהיה בכובע הרוכש ובין שהיה בכובע המוכר, נתרם וקיבל ערך מוסף מביצוע השמאות מעבר לנתוני השווי.

לכן אני ממליצה מאוד לכל אחד שהדבר רלבנטי לגביו, לא לדלג על שלב השמאות לפני ביצוע עסקה.

זכרו- שמאות איכותית עולה כסף אך שווה זהב

בהצלחה