תיק בניין

בדיקה שמאית של תיק בניין

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות:
אזור הצפון:
זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן, מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.
אזור השרון:
פרדס חנה-כרכור, חדרה, נתניה, כפר סבא, הוד השרון רעננה וישובי הסביבה.

שמאות נערכת על פי פרוטוקול התקנים השמאיים ועליה לכלול, בין היתר, סקירת מצב משפטי, מצב תכנוני ומצב הרישוי של הנכס. ניתוח כל אחד מגורמים אלו תורמים בסופו של דבר לקביעת השווי של הנכס.

את בדיקת הרישוי של הנכס אני כשמאית עורכת באמצעות בחינת המסמכים שבתיק הבניין שלו.

מסמכים אלו מכילים מידע רב ורלבנטי לשמאי וללקוח המתעניין בנכס ונותנים מענה על שאלות כגון:

• התב"ע (תוכנית בניין עיר) שעל פיה נבנה הנכס.
• פרטי היזמים והאדריכלים של הנכס.
• באיזו שנה נבנה הנכס.
• הייעוד של הנכס (דירה, מחסן, חנות וכו').
• פרטים על הבנייה: סוג הבנייה, חומרי הבנייה והגמר.
• שטח הנכס (טבלת שטחים המפרטת שטחים בכל קומה ועל פי שימוש).
• תשריטים של הנכס, חתכים וכו'.
• האם במהלך השנים הנכס הורחב ונבנו בו תוספות כלשהן.
• האם בסיום הבנייה התקבל טופס 4.
• האם במהלך השנים הנכס הוגדר כנכס מסוכן.
• האם במהלך השנים הייתה מעורבות של הפיקוח העירוני בבניין.

תיק הבניין מספק מידע בסיסי וחשוב מאוד על הנכס ומהווה נדבך עיקרי בחומרים שעליהם אני כשמאית מסתמכת עליהם בעת עריכת השומה.

גם מבחינת הלקוח מדובר במידע חשוב ומעניין שהוא רוצה לברר ולבדוק בטרם כניסה לעסקה.

כמובן שלנתונים שבתיק הבניין יש השפעה רבה על השווי הסופי של הנכס.

אז מהו בעצם תיק בניין?

תיק בניין הוא אוסף מסמכי הרישוי של הנכס- מסמכים תכנוניים ואדריכליים בעיקר.

תיק הבניין כולל בדרך כלל:

• היתר מילולי- המפרט באופן כללי את אישור הוועדה המקומית למשל : בניית בניין מגורים בן 8 קומות ובו 32 יח"ד, בניית בית מגורים דו משפחתי דו קומתי, בניית מבנה משרדים בן 3 קומות ובו 30 משרדים וכו'.
• תשריט בקשה להיתר ובו כל הפרטים, טבלת שטחים, מפה מצבית, התשריטים, שרטוטי חתכים ושאר המידע המפורט על תכנון הנכס.
• טופס 4- טופס אכלוס, המתקבל מהרשות המקומית בתום הבנייה ולאחר שפקח מטעם הרשות המקומית ערך בדיקה שהבנייה בוצעה בהתאם להיתר.
• במקרים רבים ניתן למצוא גם התכתבויות שונות שמספקות מידע נוסף על אופן הרישוי, דרישות שונות של הוועדה המקומית, פעולות אכיפה שבוצעו בנכס במהלך השנים ועוד.

מכיוון שכאמור, כל תהליך רישוי הנכס (הגשת היתר, תיקונים, קבלת היתר וכו') מתנהל מול הרשות המקומית,  מסמכים אלו נמצאים בד"כ בוועדות המקומיות של אותה רשות בה הנכס נמצא בתחומה (מועצה מקומית או עירייה לפי העניין).

בעבר, כל החומר היה מאוחסן פיזית בתיקי נייר בארכיון הוועדה, ומי שהיה מעוניין לעיין בהם, היה צריך להגיע בעצמו לוועדה. כיום, ברוב הוועדות המקומיות החומר סרוק וניתן לעיין בו באמצעות אתר הוועדה באינטרנט, אולם יש עדיין ועדות שלא סיימו את הליך הסריקה שלהן. בוועדות אלו עדיין יש לתאם ביקור פיזי במשרדי הוועדה לצורך עיון במסמכי תיק הבניין.

כשמאית, במהלך השמאות ובדיקת תיק הבניין אני שמה דגש מיוחד על בדיקת הפרטים הבאים:

• האם כל המסמכים הנדרשים קיימים בתיק הבניין.
• האם המסמכים תקינים, כלומר חתומים ע"י הוועדה המקומית. בדרך כלל לא ניתן להתייחס למסמכים שאינם חתומים ע"י הוועדה המקומית מכיוון שאין הוכחה לכך שאכן אושרו על ידה.
• בדיקת התאמה בין מצב הנכס בפועל מול התוכניות שנמצאות בתיק הבניין- במהלך הביקור בנכס אני מגיעה עם התשריט המאושר ומשווה אותו למצב הנכס בפועל. כך ניתן לגלות חריגות בנייה.
• קיום טופס 4 לנכס- חשוב במיוחד ללקוחות העומדים בפני לקיחת משכנתה. הבנקים מייחסים חשיבות רבה לקיום טופס 4 בנכס וחוסר בטופס עלול ליצור קשיים בתהליך לקיחת המשכנתה.
• מבנה מסוכן- האם הנכס נמצא ברשימת המבנים המסוכנים של הרשות המקומית. שוב, בדיקה חשובה לכל רוכש ובמיוחד לרוכשים העומדים בפני לקיחת משכנתה. הבנקים בדרך כלל אינם מסכימים לקבל כבטוחה נכס הנמצא ברשימת המבנים המסוכנים.

אולם מה קורה אם לנכס אין תיק בניין? אין זה נדיר לגלות שתיקי בניין אבדו במהלך השנים מסיבות שונות- בלאי טבעי, אובדן או נזקים כמו הצפות או שריפות שפגעו במסמכים.

במקרים אלו הוועדה המקומית תספק מכתב המאשר שאין בידיה תיק בניין.

את השומה ניתן יהיה לבצע באמצעות מסמכים אחרים, משלימים כמו נסח טאבו, מסמכי הבית המשותף ועוד.

אני ממליצה לכל מי שעומד בפני עסקה או נמצא כבר בעיצומה, להזמין שמאות מקדימה, שתבדוק את כל המסמכים החשובים בנכס כולל תיק הבניין. 

כשתהיה בידכם שמאות מטעמכם לקביעת שווי הנכס תוכלו להתקדם בעסקה בביטחון ותוך שקט נפשי כאשר כל הפרמטרים הנדרשים להשלמת העסקה ידועים לכם.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.