שומה לקרקע חקלאית

שומה לקרקע חקלאית / קרקע לתכנון עתידי

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות: צפון
מקו זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן דרך מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.

בטרם תיגשו לבצע עסקה בקרקע חקלאית, הזמינו עוד היום שומה לקרקע חקלאית שהינה דוח מפורט ואובייקטיבי שפורש בפניכם את המידע האמיתי בנוגע לשווי הקרקע ולסיכויים להפשרתה בעתיד.

עיסוק בנדל"ן דורש ידע והתמחות, שליטה בחוקים רבים, התנהלות מול גופים ממשלתיים ופיננסיים, גיוס מקורות מימון ומעורבות של גורמים רבים בעלי אינטרסים שונים.

בעיקר הדבר נכון כשמדובר בעסקה בקרקע חקלאית או בקרקע לתכנון עתידי, הנחשבת לעסקה בעלת פרופיל סיכון גבוה בתחום ההשקעות בנדל"ן ומיועדת למשקיעים לטווח ארוך.

אז מה זו בעצם קרקע חקלאית/ קרקע לתכנון עתידי ומהם הסיכונים בהשקעה בה?

קרקעות חקלאיות הזוכות לתשומת לב המשקיעים הן בדרך כלל קרקעות הנמצאות בשולי יישובים בנויים והייעוד שלהן בתב"ע (תוכנית בניין עיר) מוגדר כ"קרקע חקלאית". בד"כ מדובר בחלקות פנויות וריקות, לעיתים מנוצלות לחקלאות ולעיתים חורשות/ יערות. הרציונל המניע מסחר בקרקעות אלו הוא המחשבה שבמהלך השנים, עם התפתחות היישוב והצורך להרחיבו, קיים סיכוי שהקרקעות האלו "יופשרו", כלומר יעברו תהליך של שינוי ייעוד בתב"ע חדשה ויהפכו ל"קרקעות למגורים/ תעסוקה/ מסחר" או "קרקעות זמינות לבנייה מיידית".

קרקעות לתכנון עתידי- גם כאן מדובר בקרקעות הנמצאות בשולי יישובים והייעוד שלהם בתב"ע הינו ל"תכנון עתידי". קרקעות אלו אינן זמינות לבנייה מיידית אלא יש צורך בשינוי של תב"ע על מנת לשנות את ייעודן למגורים/ תעסוקה/מסחר וכו'.

בשנים האחרונות, כחלק ממצוקת הדיור בשוק, אנו עדים לשיווק הולך וגובר של קרקעות חקלאיות / לתכנון עתידי למשקיעים פרטיים אשר אינם בהכרח בעלי הניסיון או הכלים להבין את מלוא הסיכונים והסיכויים של השקעתם זו. משקיעים אלו נכנסים לשוק הקרקעות החקלאיות עקב מחירן, שבדרך כלל הינו נמוך יחסית למחירי השוק. מחיר זה משקף את רמת הסיכון הגבוהה שבהשקעה זו, שכן מדובר בהשקעה ללא הבטחה כלשהי לעתיד- ייתכן והקרקעות יופשרו בעתיד (לעיתים עשרות שנים) והמשקיעים יזכו למגרש/ יחידת דיור וייתכן כי הקרקעות יישארו בייעודן הנוכחי וההשקעה לא תישא פרי.

כמו כן, משקיעים רבים לא מודעים לכך שגם אם הקרקעות יופשרו בעתיד, יהיה עליהם להוסיף ולשלם סכומים נוספים למחיר ההשקעה ההתחלתי על מנת לקדם את פיתוח השטחים, כגון היטלי השבחה (מחצית מן ההשבחה שנוצרה בקרקע עקב תוכנית משביחה) ואגרות שונות לצורך הבנייה. ואם יבחרו למכור את הקרקע ברווח ולא לממש את הבנייה בעצמם, ישלמו מס שבח כמו על כל נכס רגיל.

מכיוון שבעבר, פעמים רבות הפרטים שנמסרו למתעניינים ע"י חברות שהתמחו בשיווק קרקעות חקלאיות היו לא מדויקים ונטו ל"אופטימיות יתר" בלשון ההמעטה, מועצת שמאי המקרקעין החליטה לתת מענה לתופעה ע"י פרסום "תקן 22- פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות".

התקן, שפורסם לראשונה בשנת 2014, חייב כל חברה המשווקת קרקע ספקולטיבית ליותר משני אנשים פרטיים, להציג חוות דעת נלווית שמאית.

חוות הדעת שתוצג עפ"י תקן 22 כוללת שני מצבים:

• מצב קיים על פי ייעוד הקרקע בתוכניות המאושרות ללא התייחסות לאפשרות לשינוי ייעוד עתידי.
• שומה מבוססת הנחה המניחה כאילו הקרקע כבר הופשרה והיא זמינה לבנייה.

כמו כן נקבע כי בחוות הדעת תצוין סבירות המימוש של התוכנית, משך הזמן הצפוי למימוש וההוצאות הצפויות, כל זאת על פי שיקול דעתו של השמאי שכתב את חוות הדעת.

נכון להיום, רוב החברות אכן מציגות חוות דעת שמאית על פי תקן 22 אולם לרוב המשקיעים אין את הידע והכלים לבצע בקרה על הנתונים המוצגים בה ולהבין אותם.

לדוגמה, לקוחה מתעניינת בעסקה לרכישת חצי דונם חקלאי המשווק במחיר של 100 אש"ח. לפי חוות דעת של תקן 22 שווי חצי דונם חקלאי ללא פוטנציאל הינו 20 אש"ח, מחירו של חצי דונם זמין לבנייה הינו מיליון וחצי שח והצפי להפשרה הינו 10 שנים- כיצד תוכל לדעת האם העסקה כדאית לה או לא? וכמה תשלומים יהא עליה לשלם לצורך מימוש הבניה?

דוגמה נוספת, לקוח קבל הצעה למכור חלקת קרקע חקלאית הנמצאת בבעלותו שנים רבות. כיצד יידע איזה מחיר לדרוש עבורה והאם כדאי לו למכור אותה או שהיא תופשר בעתיד הקרוב?

אלו בדיוק השאלות שאני, כשמאית מקרקעין המומחית בתחום הקרקעות החקלאיות, נותנת עליהן מענה בשומות אותן אני מבצעת ללקוחותיי.

לכן המלצתי לכל משקיע השוקל לבצע עסקה בקרקע חקלאית לא להתקדם בעסקה לפני שהוא מקבל חוות דעת שמאית אוביקטיבית מטעמו, שתכלול את ניתוח העסקה מבחינת הסיכונים/סיכויים להפשרת הקרקעות בעתיד ושווי הקרקע המבוסס על סקר מחירים של עסקאות של קרקעות חקלאיות בסביבה (לעיתים מדובר במספר מועט של עסקאות ובמידע שיש ללקט ממס' מקורות).

חוות דעת זו תסייע לכם להגיע להחלטה מושכלת ולקביעת שווי ריאלי של הקרקע בה אתם מעוניינים וגם תהיה כלי מצוין לניהול מו"מ מול הצד השני בעסקה.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.