מס שבח

אומדן עלויות בנייה היסטוריות לצורך שומת מס שבח עצמית

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות: צפון
מקו זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן דרך מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.

שומה זו מתאימה ל:

• אנשים המעוניינים למכור בית צמוד קרקע ובבעלותם יותר מנכס אחד.
• עקב מכירה זו הם צפויים לשלם מס שבח.
• הבית צמוד הקרקע נבנה על ידיהם (לאחר שרכשו מגרש).
• אין ברשותם תיעוד מסודר של הסכומים בהם השקיעו בבנייה בעבר.

במקרים רבים ניתן להפחית את סכומי המס לתשלום באמצעות הצגת שומת מקרקעין שתאמוד את עלויות הבניה ששילמתם בעבר. אומדן זה ישמש את עורך הדין שלכם בעת הדיווח המקוון לרשות המיסים כך שתשלום המס עשוי להצטמצם.

כל מי שביצע אי פעם עסקת נדל"ן בחייו, יודע כי כל עסקה כרוכה גם בתשלומי מס. בעת רכישת נכסים הקונים משלמים "מס רכישה" ואילו בעת מכירת הנכס המוכרים משלמים "מס שבח". מס השבח  ממסה את הרווח הריאלי על הנכס, אלא אם מדובר בדירת מגורים יחידה שלרוב זוכה לפטור ממס שבח (בהתאם להוראות סעיף 49 בחוק מיסוי מקרקעין על סעיפיו השונים).

כלומר, כאשר הנכס הנמכר אינו דירת המגורים היחידה שלנו אלא דירה להשקעה/ דירה שנייה (או יותר) או נכס מסחרי, מגרש או קרקע, כנראה נחויב בתשלום מס שבח.

באופן כללי, תחשיב השבח מבוסס על ההפרש בין שווי הנכס ביום המכירה לבין שווי הנכס הריאלי ביום הרכישה. מוכר הנכס מדווח בעצמו או ע"י עו"ד / רו"ח את פרטי העסקה תוך פרק זמן הקבוע בחוק. דיווח זה נקרא "שומה עצמית".

בד"כ שומה זו תהיה מקובלת על רשויות המס כשומה סופית ואז המיסוי בגינה יהיה בהתאם לדיווח. לעיתים היא לא תהיה מקובלת על רשויות המס ואז יתבצע תיקון לשומה וחבות המס תתעדכן בהתאם (בד"כ העדכון יהיה כלפי מעלה).

במסגרת השומה העצמית שהלקוח מדווח, ניתן להצהיר גם על הוצאות המותרות בניכוי אשר מורידות את סכום השבח ואת המס עליו. הוצאות אלו  מפורטות בסעיף 39 בחוק מיסוי מקרקעין.

על פי הוראות סעיף 39 ניתן לנכות הוצאות שהוצאו במהלך השנים לצורך השבחת הנכס והוצאות שהוצאו ישירות על מנת להוציא את עסקת הרכישה והמכירה של הנכס לפועל כגון שכ"ט עו"ד, מתווך, שמאי ועוד (עפ"י תקרה מסוימת). כמו כן ניתן להזדכות על מיסים ששולמו בעבור הנכס כגון מס רכישה והיטל השבחה ועל אגרות והיטלים שונים.

כך למשל, לקוחות שרכשו קרקע ובנו עליה את ביתם (להבדיל מלקוחות שרכשו בית מוכן מקבלן) השביחו את הקרקע אותה רכשו ע"י בניית בית ולכן הם יכולים להזדכות על עלויות בניית הבית, התכנון, הפיקוח ההנדסי וכו'.

אלא שאליה וקוץ בה, על מנת להזדכות על הוצאות אלו ולצמצם את חבות המס, רשויות המס דורשות הוכחה שהוצאות אלו אכן שולמו. ואיך מוכיחים שהוצאת הוצאה מסוימת? כמובן, ע"י קבלה.

ומה קורה במקרה ואין בידינו קבלות על הוצאות שהוצאנו לפני אי אלו שנים?

במקרה כזה יש להיעזר בשמאי מקרקעין שיערוך שומה לאומדן עלויות הבנייה ההיסטוריות שלכם בהתאם לנתונים הספציפיים של הנכס – שנת הבנייה, מטראז', סטנדרט הבנייה, סביבת הנכס ועוד.

השמאות תסתמך על נתוני מחירוני בנייה היסטוריים תוך התאמתם לנכס הספציפי ועל עסקאות היסטוריות דומות (במידת האפשר וככל שיהיו רלבנטיות) ותספק אומדן לעלויות הבנייה ששולמו לצורך הפחתת חבות המס שלכם.

אז אם הנכם זקוקים לאומדן עלויות בניה היסטוריות לצורך שומה עצמית של מס שבח אל תהססו לפנות אליי להוצאת שומה מדויקת ואיכותית שתפחית את חבות המס שלכם.

ועוד עצה קטנה לסיום: שמרו כל קבלה וכל תיעוד (הצעות מחיר, חשבוניות) של הוצאה הקשורה לנכסים שלכם כי מי יודע מתי תצטרכו אותם.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.