מה בין שמאות מקרקעין לבדק בית ?
לקוחות רבים העומדים לפני רכישת דירה ופונים אליי להזמנת שמאות, שואלים אותי האם יש צורך בנוסף גם לבדק בית ומה בעצם ההבדל בין שומת מקרקעין לבין בדק בית.
לכן החלטתי לכתוב את המאמר הבא שיעשה סדר וחלוקת תפקידים בין שני הדוחות:
שומת מקרקעין היא דוח הנערך ע"י שמאי מקרקעין מורשה והיא בודקת את הנכס ומצבו המשפטי, התוכניות בסביבתו ומצב הרישוי שלו (תיק הבניין). דוח זה מסייע לנו לקבל נתונים כגון האם הבית רשום בצורה מסודרת בטאבו, האם מתוכננות תוכניות חדשות בסביבה שעשויות להשפיע עלינו, האם קיימות זכויות בניה נוספות, האם יש חריגות בנייה בנכס, היקפן והאם ניתן להסדירן וכו'. כחלק מתהליך עריכת הדוח, השמאי עורך ביקור בנכס ומתאר את מצבו באופן כללי. כך, אם יש רטיבויות שניתן לראות בעין או סדקים בולטים, השמאי יציין זאת בדוח השמאות, אולם הוא לא מבצע בדיקות הנדסיות ואינו בודק את מערכות הדירה. לאחר כל הבדיקות שבוצעו ועל סמך עסקאות אחרונות בסביבה, השמאי יקבע את שווי הבית. כמובן שהמידע שבדוח זה יכול לשמש במו"מ עם הצד השני ואם עלו בו נקודות בעייתיות ניתן לדרוש שיתוקנו לפני שמתקדמים בעסקה או לתמחר בהתאם.
דוח בדק בית או בשמו השני חוות דעת הנדסית, נערך ע"י מהנדס/ הנדסאי בניין ותפקידו לבדוק את עמידת הנכס בכל התקנים הנוגעים לבנייה ואת תפקוד כל המערכות בבית (צנרת ביוב, חשמל וכו'). הדוח כולל רשימת ליקויים ואת עלות התיקון שלהם ולעיתים גם את המקור לבעיה. כיום, לקוחות כמעט ולא מקבלים דירות יד ראשונה מקבלנים ללא שהזמינו בדק בית מטעמם על מנת שיבדוק את הדירה לפני מסירה ויגיש בשמם לקבלן רשימת ליקויים לתיקון. גם בדירות יד שנייה רבים מזמינים בדק בית על מנת שיבדוק את איכות הבנייה ובעיקר בדיקות צנרת, רטיבות ואיטום (אלא אם כן אתם רוכשים נכס לשיפוץ מקיף ואז הבדיקה מתייתרת).
אז מתי השמאי והמהנדס נפגשים?
כאמור בדק בית מונה את רשימת הליקויים בבית ומתמחר את עלויות התיקון. כאשר מתגלה ליקוי שלא ניתן לתיקון, המהנדס יציין זאת בחוות דעתו וימליץ על חוות דעת שמאית שתעריך את שווי ירידת הערך שנובעת מליקוי שלא ניתן לתיקון. מדובר בעיקר בדירות יד ראשונה ובליקויים כגון סטיות בשטחי חדרים, גובה תקרות לא תקני, חניות צרות מדי וכו'- ליקויים שלא ניתן לתקנם לאחר שהסתיימה הבנייה.
לטעמי, דוח בדק הבית מהווה בדיקה משלימה של מהנדס לבדיקות המבוצעות ע"י שמאי המקרקעין. המלצתי היא שלפני שאתם רוכשים נכס תבצעו את שתי הבדיקות, הן השמאית והן ההנדסית. שתיהן יחד מצמצמות מאוד את הסיכון לרכישה של נכס בעל בעיות נסתרות שיגרום לעוגמת נפש ועלויות גבוהות בעתיד ויפגום בהנאה שלכם ממנו. ואחרי הכל, רכישת נכס היא אחת העסקאות הגדולות שנבצע בחיינו אז כדאי להשקיע בבדיקות איכותיות ולרכוש בראש שקט. בהצלחה!
