ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות
אזורי שירות:
אזור הצפון:
זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן, מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.
אזור השרון:
פרדס חנה-כרכור, חדרה, נתניה, כפר סבא, הוד השרון רעננה וישובי הסביבה.
רוב הציבור אינו מודע לכך ששמאות מקרקעין כוללת הרבה מעבר להערכת שווי נכס בטרם כניסה לעסקה.
לדוגמה, היא יכולה לסייע גם להפחתת תשלומי מס שבח בעת מכירת נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
והרי הסבר מפורט:
באופן כללי, מס שבח הינו מס בשיעור 25% הנגבה בעת מכירת נכס על הרווח הריאלי שנובע מההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, בדומה למס רווח הון הנגבה בעת מכירה ברווח של נכסים בבורסה.
מס שבח נגבה בכל מקרה של העברת זכויות בנכסי מקרקעין בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
סעיף 49 בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)- תשכ"ג-1963 הוא סעיף ארוך ומפורט, הכולל תתי סעיפים רבים וקובע קריטריונים שונים לפטורים שונים ממס שבח, בראשם המוכר ביותר הוא הפטור על "מכירת דירת מגורים מזכה".
פטור זה קובע כי בעת מכירת דירת מגורים יחידה של אדם פרטי, לא ייגבה מס שבח כאמור (בהסתייגויות המפורטות בחוק כגון עד תקרה מסוימת שעומדת בשנת 2025 על כ-5 מלש"ח ובתנאי שעברו לפחות 18 חודשים מאז הרכישה/ טופס אכלוס וכו').
אולם מה קורה בעת מכירת נכס מגורים הכולל גם זכויות בנייה בלתי מנוצלות?
מדובר במקרים רבים בהם על מגרש עם שפע זכויות בנייה מצוי בית מגורים שלא מנצל את כולן, מסיבות שונות. לעיתים מדובר בבית ותיק וקטן יחסית שברבות השנים התווספו זכויות בנייה שלא נוצלו, לעיתים בעלי הבית רצו לחסוך בעלויות בנייה או שלא היה להם צורך בניצול כל זכויות הבנייה ולעיתים מדובר בזכויות בנייה מוגזמות שאין כדאיות כלכלית לממש את כולן.
כך או כך, הגענו למצב שבו, מבחינת רשויות המס, בוצעה מכירה של נכס המורכב למעשה משני חלקים: דירת מגורים+ זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
בעוד על דירת המגורים חלים הפטורים הרלבנטיים ממס שבח, על זכויות הבנייה אין לכאורה פטור משום שמדובר בנכס מקרקעין רגיל שעליו יש לשלם מס שבח בסך 25% בעת המכירה.
כאן בא לעזרתנו סעיף 49 ז' בחוק מיסוי מקרקעין המאפשר קבלת פטור מוגדל על דירת המגורים על חשבון זכויות הבנייה הנוספות.
מטרת סעיף 49 ז' היא סוציאלית- המחוקק הבין כי במקרים רבים מדובר באנשים מהיישוב ולא ביזמי נדלן הסוחרים בזכויות בנייה, ולכן קיים רצון להיטיב עם המוכר ולאפשר לו להעביר חלק משווי זכויות הבנייה לשווי דירת המגורים, דבר שיפחית את חבות המס.
פטור זה מבוסס על תחשיב המפריד בין:
על פי סעיף 49 ז' סכום הפטור יהיה:
יש להדגיש שתחשיב שווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה הינו תחשיב תאורטי, שהרי במציאות הנכס נמכר כמקשה אחת, ויש לבצע אותו בהתאם להוראות רשויות המס, ולכן, הגורם היחיד המוסמך לקביעת פיצול שווי העסקה כולה בין שווי בית המגורים לבין שווי הזכויות הבלתי מנוצלות הינו שמאי מקרקעין מוסמך.
השמאי יכין לעורך הדין המלווה את העסקה ומדווח עליה במערכת המקוונת לרשות המיסים (שומה עצמית), שומה לשווי דירת מגורים ללא זכויות בנייה ויצייד את עורך הדין בנתונים המספריים הנדרשים לצורך דיווח העסקה.
דבר חשוב נוסף, עליכם כמוכרים לדרוש את הפטור בגין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות.
במקרים רבים, הצגת שומה המפצלת את שווי העסקה בין דירת מגורים ללא זכויות בנייה ובין זכויות הבנייה הנוספות בעת דיווח על העסקה לרשויות המס, מסייעת למיצוי הפטור הקיים על פי סעיף 49 ז' ולהפחתת סכומי המס לתשלום.
באם הנכם שוקלים מכירה של נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות או נמצאים כבר בעיצומה של עסקה, אני מזמינה אתכם ליצור עמי קשר לבחינת הצורך בשומה לבקשת פטור ממס שבח עפ"י סעיף 49ז'.
הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.
השאירו פרטים או צרו איתנו קשר באחת מדרכי ההתקשרות הבאות.
072-3943067
