תחום מיסוי המקרקעין הינו חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן. כמעט כל עסקת נדל"ן כרוכה במיסים -מס רכישה בעת רכישת נכס ומס שבח בעת מכירתו. ניתן לעיתים להקטין או לדחות את חבות המס על ידי קבלת ייעוץ נכון והכרת החוק ברמת ה"אותיות הקטנות" והפטורים הקיימים לעומק. אני מזמינה לקוחות המבצעים עסקאות נדל"ן להתייעץ עמי במטרה להפחית את תשלומי המס באופן חוקי תוך שימוש מושכל בפטורים שנקבעו בחוק.
תחום מיסוי המקרקעין הינו חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן. כמעט כל עסקת נדל"ן כרוכה במיסים -מס רכישה בעת רכישת נכס ומס שבח בעת מכירתו. ניתן לעיתים להקטין או לדחות את חבות המס על ידי קבלת ייעוץ נכון והכרת החוק ברמת ה"אותיות הקטנות" והפטורים הקיימים לעומק. אני מזמינה לקוחות המבצעים עסקאות נדל"ן להתייעץ עמי במטרה להפחית את תשלומי המס באופן חוקי תוך שימוש מושכל בפטורים שנקבעו בחוק.
אם אתם עומדים לקראת פעולה של חלוקת רכוש במשפחה (עקב גירושין, ירושה, העברת נכס כמתנה וכו') אני מזמינה אתכם לקבל הערכת שווי אובייקטיבית של הנכסים שבידיכם, שתסייע בחלוקה שוויונית של הרכוש בין הצדדים תוך שמירה על יחסים תקינים במשפחה. לעיתים אף אוכל להציע, תוך כדי תהליך, חלופות שונות מתחום מיסוי המקרקעין במטרה לדחות/ להפחית את תשלומי המס שעלולים לחול בעת ביצוע חלוקה לא זהירה של הרכוש.
המשקיעים בתחום הקרקעות החקלאיות רוכשים אותן בתקווה כי בעתיד תתאשר תוכנית שתשנה את ייעוד הקרקע למגורים ו/ או תעסוקה. אולם ידוע כי תחום זה הינו ספקולטיבי, מסוכן ודורש רמת מומחיות גבוהה.
לכן, כאשר אתם שוקלים ביצוע עסקה בקרקע חקלאית, המלצתי לכם היא לא להתקדם בטרם קבלת שומת מקרקעין, בה אפרוש לפניכם את הנתונים האמיתיים של הקרקעות, תוך בדיקה יסודית עם כל הגורמים הרלוונטיים (כולל גופי התכנון) לגבי הסיכויים להפשרת הקרקעות בעתיד.
חוות דעת זו תסייע לכם להגיע להחלטה מושכלת ולקביעת שווי ריאלי של הקרקע בה אתם מעוניינים.
דירות רבות (וגם נכסים אחרים כגון משרדים, חנויות וכו') נמסרות לרוכשיהן עם ליקויי בנייה שונים. בין ליקויי הבנייה הנפוצים ניתן למנות סטיות בגובה תקרה, גודלי חדרים וממ"דים, סטיה מתקנים הקשורים למדרגות, לפתחים, למעקות וכו', בעיות איטום, אינסטלציה, ריצוף וכו'. חלק מליקויי הבניה הינם ליקויים חמורים שלא ניתן לתקנם או שעלות התיקון שלהם גבוהה מאוד. ליקויי בניה אלו הינם בדרך כלל ליקויים בטיחותיים או פיזיים. לכן הם עלולים לגרום לירידת ערך קבועה בשווי הנכס.
אם זיהיתם בנכס שלהם ליקוי מהותי, פנו אליי לקבלת חוות דעת לצורך הערכת אומדן עלויות התיקון וקביעת השפעת הליקוי על שווי הנכס.
בשנים האחרונות עולם הנחלות עובר מהפך בעקבות הרפורמה שיזם המנהל, במסגרתה מוצע לבעלי נחלות הסדר שיאפשר את רישום חלקת המגורים בטאבו על שמם כחוכרים.
על מנת להיכנס להסדר יש צורך לעמוד בשני תנאים מקדימים: רישום או הכנה לרישום (ע"י הכנת מפה מצבית) של חלקה א' בטאבו והסדרת כל השימושים בנחלה.
קיימים שני סוגי הסדר:
החלופה הראשונה היא הסדר תשלום בסיסי שבו משלמים דמי חכירה (3.75% משווי חלקת המגורים ללא פיתוח ומע"מ) תמורת היקף הבינוי המותר בנחלה (375 מ"ר).
החלופה השנייה היא הסדר מורחב לרכישת כל הזכויות הקיימות והעתידיות וזאת תמורת תשלום של דמי רכישה (33% משווי חלקת המגורים ללא פיתוח ומע"מ).
לכל חלופה יש את היתרונות והחסרונות שלה וכמובן קיים שוני ניכר בהיקפים הכספיים.
כאשר בעל נחלה מבקש להיכנס להסדר, רמ"י שולחת שמאי מטעמה שיערוך שומת מקרקעין על חלקת המגורים ויקבע ערכי שווי לתשלומים הנדרשים בחלופות השונות.
המלצתי לכם, בטרם כניסה להסדר, לערוך שומת מקרקעין פרטית מקדימה, במסגרתה ייבחנו כל השימושים בנחלה וחוקיותם. כמו כן יוצגו אומדנים של הסכומים הנדרשים לכניסה להסדר בשתי החלופות תוך בדיקת הכדאיות הכלכלית בכל חלופה. כך, בעל הנחלה יוכל להגיע מוכן לתהליך הכניסה להסדר, בצורה מסודרת ומושכלת שתקל גם על התהליך מול רמ"י.
נושא היטלי ההשבחה מעוגן בתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה-1965.
"השבחה" פירושה עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ושיעור היטל ההשבחה עומד על 50% מההשבחה. היטל ההשבחה נגבה ע"י הועדה המקומית בעת מימוש זכויות כלומר בעת הוצאת היתר בניה המכיל אישור הקלה או שימוש חורג או בעת העברת הזכויות במקרקעין (מלבד מאשר בעת ירושה או העברה בין קרובי משפחה מורשים ללא תמורה).
החבות חלה על תוכניות שקיבלו תוקף החל מיום 1.7.1975 בלבד.
אם אתם שוקלים לבקש הקלה או שימוש חורג במסגרת היתר בניה וברצונכם לדעת מהו סכום היטל ההשבחה שיוטל עליכם ע"י הועדה המקומית, פנו אליי לקבלת אומדן שיאפשר לכם לבדוק את הכדאיות הכלכלית של בקשת ההקלה/השימוש החורג ולהגיע להחלטה מושכלת הכוללת את כל הנתונים הרלבנטיים.
כיום לא קיים במדינת ישראל מאגר נתונים מרכזי שממנו ניתן לשאוב נתונים לגבי דמי השכירות הראויים לנכסים שונים כגון דירות, חנויות, משרדים וכו'.
אם הנכם זקוקים לנתוני דמ"ש ראויים מהימנים, בין אם לצורך הליך משפטי או לכל צורך אחר, פנו אליי לקבלת חוות דעת אובייקטיבית ומקצועית שתספק לכם את המידע החסר.
סעיף 149א' בחוק התו"ב קובע כי יש לפרסם כל בקשה להקלה ולשימוש חורג להתנגדויות הציבור למשך 15 יום. כלומר, אם השכן שלכם מבקש הקלה בהיתר הבניה שלו שלדעתכם עשויה לפגוע בכם ואתם מעוניינים להתנגד לה, יש ברשותכם 15 ימים בלבד להגיש התנגדות יעילה שתעצור או תשנה את החלקים הפוגעים בתוכנית! במקרה כזה אני מזמינה אתכם לקבל ייעוץ מקצועי לניסוח התנגדות מנומקת ואיכותית שתגביר את סיכויי ההצלחה שלכם מול גופי התכנון.
סעיף 197 א' לחוק התו"ב קובע כי מי שהיו בעלי מקרקעין או בעלי זכויות במקרקעין במועד אישור תוכנית פוגעת בתחומם או בגבולם, זכאים לפיצויים מהועדה המקומית.
ניתן לתבוע בגין כל סוגי התוכניות וסכום הפיצוי הינו בשיעור הפגיעה המלא.
חשוב לזכור כי חלה התיישנות על תביעה כזו לאחר שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. אם בדעתכם לתבוע ירידת ערך לפי סעיף 197, אני מזמינה אתכם לקבל שומה שתעריך את הפגיעה בשווי המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית הפוגעת.
השומה תוצג כשווי במצב קודם לעומת שווי במצב חדש כאשר ההפרש הינו הפגיעה בשווי המקרקעין.
כגון דמי היתר, דמי חכירה, הקניית בעלות וכו'.
רוב הבתים צמודי הקרקע במדינת ישראל בנויים על אדמות מנהל או בשמו המלא- רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) שהוא בעל הקרקע למעשה. לכן, כאשר בעלי בתים אלו רוצים להרחיב את בתיהם או לבנות על אדמתם יחידות דיור נוספות, הם נדרשים לשלם לרמ"י תשלומים הנקראים "דמי היתר/ שינוי ניצול וייעוד". היקף התשלום משתנה בהתאם לשווי הקרקע, ההסכמים ההיסטוריים שנחתמו בעת מסירת הקרקע, הבנוי בפועל, התוספת שאותה רוצים לבנות ועוד.
מומלץ מאוד, טרם תחילת פרויקט בנייה על אדמת מנהל, לערוך שומה פרטית מקדימה שתאמוד את סכומי הדרישה הצפויים לתשלום, תוך בחינת חלופות שונות (אם ישנן). זהו מידע חיוני שיסייע לכם להבין מהו היקף ההשקעה הנדרשת והאם יש היתכנות כלכלית לפרויקט.
תחום מיסוי המקרקעין הינו חלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן. כמעט כל עסקת נדל"ן כרוכה במיסים -מס רכישה בעת רכישת נכס ומס שבח בעת מכירתו. ניתן לעיתים להקטין או לדחות את חבות המס על ידי קבלת ייעוץ נכון והכרת החוק ברמת ה"אותיות הקטנות" והפטורים הקיימים לעומק. אני מזמינה לקוחות המבצעים עסקאות נדל"ן להתייעץ עמי במטרה להפחית את תשלומי המס באופן חוקי תוך שימוש מושכל בפטורים שנקבעו בחוק.
השאירו פרטים או צרו איתנו קשר באחת מדרכי ההתקשרות הבאות.
072-3943067
