שומה פרטית / הערכת שווי שוק

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות: צפון
מקו זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן דרך מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.

לפני שאתם מבצעים עסקה בנדל"ן, הזמינו עוד היום שומה מפורטת שתפרוש בפניכם את שוויו וכן את כל המידע הרלבנטי לגביו (משפטי, תכנוני, מצב רישוי, עסקאות אחרונות בסביבה). דוח זה ייתן לכם תמונה מלאה לגבי הנכס וכן יכול לשמש כלי מצוין לניהול מו"מ עם הצד השני בעסקה.

מה בין שמאות מקרקעין לבדק בית ? – לחצו למעבר למאמר המפורט

עבור רובנו, עסקת רכישה או מכירה של נכס מקרקעין (דירות, בתים, נחלות, מגרשים, קרקעות או נכסים מסחריים -חנויות, משרדים, מפעלי תעשייה), בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא אחת העסקאות המשמעותיות והגדולות שנבצע בחיינו, ולכן חשוב שתהיה מוצלחת ושלא נצא ממנה בהפסד או עוגמת נפש.

מכיוון שעיסוק בנדל"ן דורש ידע והתמחות, שליטה בחוקים רבים, גיוס מקורות מימון ומעורבות של גורמים בעלי אינטרסים שונים (כתלות במורכבות העסקה), אני ממליצה לכם להזמין שומת מקרקעין כבר בשלבים הראשונים של העסקה.

ביצוע שמאות לנכס בשלב מוקדם בעסקה נקראת "שמאות פרטית" או "שמאות מוקדמת" והיא מתבצעת בטרם הצדדים מגיעים לחתימה על הסכם כלשהו.

זאת להבדיל מ"שומת משכנתה" או "שומה מקוצרת" המבוצעת לאחר חתימה על חוזה במקרה והנכם נזקקים למשכנתה לצורך מימון העסקה.

שימו לב- גם אם הנכם מתכוונים לקחת משכנתה לצורך רכישת הנכס, אל תסתפקו בשומת המשכנתה שהבנק יערוך לאחר החתימה על החוזה ובטרם מתן המשכנתה אלא בצעו שומה מוקדמת מטעמכם.

הסיבה לכך היא ששומת משכנתה/ שומה מקוצרת תיערך ע"י שמאי הבנק לאחר החתימה על העסקה, היא מוזמנת ע"י הבנק המשעבד ומשרתת אותו. במידה ויועלו בה פרטים בעייתיים, הם יורידו את סכום ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם ואתם עלולים להיקלע לבעיית נזילות במימון העסקה שאולי אף תאלץ אתכם לוותר עליה תוך תשלום קנסות לצד השני בגין הפרת חוזה.

זאת לעומת שומה מוקדמת, שתעזור לכם לקבל שקיפות מקסימלית בעסקה ולצמצם סיכונים והפסדים בשלבים מתקדמים יותר לאחר החתימה על חוזה, העברת כספים וכו'.

כמובן שהשמאות תסייע לכם במשא ומתן מול הצד השני בעסקה בבחינת "ידע הוא כוח". דוח שמאות מטעמכם הינו כלי מצוין לניהול מו"מ איכותי שישפר את תנאיכם מול הצד השני.

במסגרת השמאות המוקדמת, אני, כשמאית מקרקעין מטעמכם, אבחן את הנכס בעסקה שלכם (בין אם הנכם קונים או מוכרים) בהיבטים הבאים:

• תקינות מבחינה משפטית ורישומית בטאבו/ רמ"י/ חברה משכנת. אם ישנן חריגות או אי התאמות אצביע עליהן בשלב מוקדם ואסביר את משמעותן.
• תקינות מבחינה תכנונית- אוודא כי הנכס נבנה בהתאם לתב"ע וכי אין צפי לתוכנית מהפכנית כלשהי בסביבה הקרובה שאתם לא מודעים לה (כגון בניית בית ספר חדש בקצה המגרש היפה שקניתם על גבול השדות). כמו כן אבדוק האם לנכס יש זכויות בנייה עודפות הניתנות לניצול ומה שווין.
• תקינות מבחינת הרישוי- האם לנכס יש היתר בניה והאם הוא בנוי בהתאם להיתר הבניה. האם יש בו חריגות בנייה כלשהן ואם יש חריגות- מה חומרתן, האם ניתן לבצע לגליזציה בדיעבד ומהן העלויות הכרוכות.
• ביצוע סיור יסודי בבית ובסביבתו
• בדיקת העסקאות האחרונות שבוצעו בסביבה בנכסים דומים.
• שקלול כל הנתונים וחישוב את שווי הנכס ומחיר השוק שלו.

את כל המידע תקבלו בצורה מסודרת תוך זמן קצר בדוח שמאות מפורט וברור.

שומת מקרקעין או שומה פרטית עושים אצל המקצוענים

לאחר שיהיה בידיכם דוח שמאות פרטי מטעמכם, תוכלו להיעזר בו בקבלת החלטה לגבי התקדמות בעסקה, תמחורה באופן מדויק ומו"מ מול הצד השני בעסקה.

באשר למחיר השומה- התשלום בעבור שמאות תלוי במורכבות הנכס וניתוח המידע הקשור אליו. אולם הערך ששומה איכותית מספקת לבעליה עולה מספר מונים מעלותה. פוטנציאל ההסתבכות וההפסדים שעלול להגרם ללקוח שנקלע לעסקה גרועה משום שלא בדק היטב את הנכס בטרם ביצע התחייבות כלשהי, יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים, להימשך שנים ואף להגיע לבתי משפט. בטוחני שאף אחד מאתנו לא רוצה להגיע למצבים כאלו.  

כפי שאף אחד כיום אינו רוכש רכב יד שנייה ללא ביצוע בדיקה מקיפה במוסך כך אין הגיון לרכוש או למכור נכס ללא בדיקת שמאי מוקדמת.

חשוב להדגיש כי שמאי המקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד המורשה ומוסמך לבצע שומת שווי נכס במקרקעין הקבילה עבור כל גוף רשמי במדינת ישראל.

למידע נוסף מוזמנים לקרוא מאמר בנושא מבנה שומת מקרקעין ומאמר בנושא ההבדלים בין שומה מוקדמת לשומת משכנתה.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.