רמ"י - ביצוע אומדני תשלומים שונים למנהל

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות: צפון
מקו זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן דרך מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.

לקוחות המעוניינים לרכוש נכס הרשום בבעלות רמ"י צריכים להבין שלמעשה הנכס שלהם שייך לשני גופים: מוכר הנכס (שהינו בעצם חוכר הנכס) ורמ"י (המייצגת את בעלת הנכס- מדינת ישראל).

לכן, בטרם ביצוע עסקה בנכס בניהול רמ"י יש לבדוק באופן יסודי את חוזה החכירה, מהן זכויות הבנייה הקיימות, מתי החוזה עומד בפני חידוש וכו'. כמו כן חשוב לבדוק האם ובאילו תנאים יהיו תשלומים נוספים למנהל. פעמים רבות, הרוכשים קונים בתים ותיקים וקטנים שהם מתכוונים להגדיל או אף להוסיף עוד יחידת דיור במגרש. במקרים אלו יש לבדוק, רצוי בטרם רכישה, האם חוזה הרכישה כולל את הזכויות הנוספות או שיש לרכוש אותם מהרשות. אני כשמאית מקרקעין מבצעת אומדנים של תשלומים אלו למנהל כך שהרוכשים יידעו מראש באילו סדרי גודל של כספים מדובר והאם הדבר תואם את תוכניותיהם. 

להלן סקירה שתעשה קצת סדר בנושא התשלומים לרמ"י במגזר העירוני.

רמ"י- רשות מקרקעי ישראל (לשעבר ממ"י- מנהל מקרקעי ישראל ורבים מכנים אותה עד היום "המנהל") ותפקידה הינו ניהול קרקעות מדינות ישראל. רמ"י אחראית למעשה לכ-93% מסך קרקעות המדינה (כ-22 מיליון דונם). היא פועלת מתוקף חוק יסוד מקרקעי ישראל משנת 1960 שבא להבטיח את בעלות המדינה על קרקעותיה.  אלו כל הקרקעות הרשומות בטאבו בבעלות מדינת ישראל, קק"ל או רשות הפיתוח.

פעילותה של רמ"י נחלקת לשלושה מגזרים: עירוני, חקלאי (מושבים וקיבוצים) וציבורי. כאמור, במאמר זה אנו מתמקדים בתשלומים הקשורים למגזר העירוני.

העושים שימוש בקרקעות רמ"י ( למגורים או תעסוקה) נקראים "חוכרים" (כלומר שוכרים לטווח ארוך) להבדיל מ"בעלים" שבבעלותם קרקע פרטית הרשומה על שמם בטאבו.

היחסים בין החוכרים לבין רמ"י (המייצגת את בעלת הקרקע- מדינת ישראל) מעוגנים בחוזה הנקרא "חוזה חכירה" המתחדש מדי 49 או 98 שנים ותמצית פרטיו מופיעה בד"כ בנסח הטאבו. החוזה עצמו הינו מסמך נפרד שניתן להזמינו מרמ"י (באמצעות אתר רמ"י אישי).

בחוזה מפורטים נושאים כמו השימושים שמותר לעשות בקרקע (מגורים/ משרדים/ תעשייה / מסחר/חקלאות וכו), קיבולת הבנייה (מ"ר בנוי מקסימלי מותר לבנייה), תקופת החוזה, תנאי החידוש, הסכומים ששולמו בעד הקרקע וכו'.

קיבולת הבנייה- מפורטת בחוזה ואם לא, ברירת המחדל למגורים צמודי קרקע היא 160 מ"ר.

באופן כללי, כל התשלומים אותם גובה רמ"י, מבוססים על תחשיב שווי הקרקע בבעלות ללא מע"מ וללא פיתוח. לאחר מכן, מוסף המע"מ בשובר התשלום שהרשות מפיקה לתשלום.

חוזי החכירה מתחלקים לחוזים מהוונים, בהם שולמו כל דמי החכירה בתחילת התקופה (סוג החוזים הנפוצים כיום בהם התשלום המהוון הינו 91% מערך הקרקע ללא פיתוח ומע"מ) וחוזים לא מהוונים, בהם משולם סכום מסוים בתחילת התקופה (סכום זה נקרא דמי חכירה ראשוניים) והיתרה משולמת בתשלומים שווים מדי שנה עד תום תקופת החכירה (סכומים אלו נקראים דמי חכירה שנתיים).

בשנת 2009 החליטה רמ"י על רפורמה במגזר העירוני של הקניית בעלות ומשמעותה המרת זכויות החכירה לזכויות בעלות, כך שהחוכר יירשם כבעלים של הנכס. לרוב בבנייה רוויה הדבר מתבצע ללא תמורה מצד החוכר אולם בבנייה צמודת קרקע (במגרש שגודלו מעל 280 מ"ר)  ובתעסוקה, הקניית הבעלות כרוכה בתשלום לרשות (אחוז משווי הקרקע ללא פיתוח ומע"מ בהתאם לגודל המגרש)

להלן התשלומים הנפוצים אותם גובה הרשות (במגזר העירוני):

• דמי היוון: משולמים בעת חתימת חוזה חכירה חדש (כיום רוב החוזים החדשים הינם מהוונים).
• דח"ש: בחוזים מתמשכים, שנחתמו בעבר והינם לא מהוונים, קיימת עדיין גביה שנתית של דמי חכירה.
• דמי יובל: דמי היוון שישולמו בעת חידוש חוזה חכירה שהסתיים, באם ניתן לחדש את החוזה על פי תנאיו. יש לציין כי בעלי חוזה מהוון הגרים בבנייה רוויה פטורים מתשלום. חוכרים של בתים פרטיים ותעסוקה ישלמו אחוזים מסוימים מערך הקרקע שלהם (ללא פיתוח) בהתאם לנוסחאות התלויות בחוזה הספציפי שלהם.
• דמי הסכמה: תשלום הנגבה רק בחוזים בלתי מהוונים בעת העברת זכויות. זהו סכום שעל מעביר הזכויות לשלם לרמ"י בגין עליית ערך הקרקע.
• דמי הקניית בעלות– ניתן לבצע רק בחוזה מהוון, מחושב כנגזרת של ייעוד המגרש (מגורים, תעסוקה) וגודלו.
• דמי היתר: דמי היתר נגבים עבור תוספת בנייה/ שינוי ניצול וייעוד/ פיצול מגרש. דמי ההיתר הינם למעשה דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור הזכויות הנוספות בקרקע מעבר למפורט בחוזה. כל חוכר המבקש להגדיל את שטח ביתו מעבר למוגדר בחוזה החכירה, לבנות יחידות נוספות על הקרקע או לפצל מגרש מהמגרש המקורי שברשותו, צריך למעשה לרכוש את הזכויות הנוספות מהרשות. זהו תשלום דמי היתר.
• דמי שימוש: הרשות גובה דמי שימוש על שימוש בקרקע למטרה או ייעוד השונים ממה שנקבע בחוזה החכירה. דמי שימוש לא ייגבו עבור שימוש לגני ילדים/ מרפאות/ משרדים.

לסיכום, רכישת נכס היושב על אדמת מנהל הינו עסקה שכיחה ולא צריך להירתע ממנה. כן מומלץ להיעזר בשמאות מקרקעין טרם כניסה לעסקה על מנת להבין את המשמעויות הכספיות שעלולות להיגזר מדרישות תשלום שונות של רמ"י במקרים מסוימים.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.