מבנה שומת מקרקעין

מאמר זה מפרט את מבנה דוח השמאות המקובל במשרדנו וזה בהתבסס על התקינה השמאית המקובלת.

כאשר לקוח מזמין עבודת שמאות, התוצר הסופי של עבודת השמאי הוא חוות דעת שמאית, כלומר מסמך או דוח שמאות מקרקעין אשר המבנה והפרקים שלו נקבעו בתקינה השמאית. 

חשוב לציין כי דוח שמאות מקרקעין יופק לאחר איסוף כל המסמכים המשפטיים והתכנוניים הקשורים לנכס, ביקור בנכס ובסביבתו, בדיקת המצב התכנוני ומצב הרישוי בוועדה המקומית (פיזית או מקוון כתלות בוועדה), בחינת העסקאות האחרונות בסביבה ושקלול כל הנתונים לכדי קביעת שווי לנכס.

להלן מבנה השומה המקובל במשרדנו: 

פרק ראשון: מטרת השומה

פרק זה יכלול את מטרתה של שומת מקרקעין זו ומהן השאלות הנבחנות בה, לעיתים תוך מתן מספר חלופות. למשל, מהו שווי השוק של הנכס לצורך מכירה וגם מהם דמי השכירות הראויים לנכס, כך שהלקוח יוכל לקבל החלטה מה בדעתו לעשות בנכס. בפרק זה יופיעו גם פרטי מזמין השומה והקשר שלו לנכס, תאריך הביקור בנכס וכו'. 

פרק שני: פרטי זיהוי הנכס

כולל את הפרטים המזהים של הנכס כגון גוש חלקה, כתובת מדויקת, תיאור תמציתי ופירוט המסמכים שבאמצעותם בוצע הזיהוי.

פרק שלישי: תיאור הסביבה והנכס

פרק זה כולל תיאור תמציתי של סביבת הנכס החל מרמת היישוב, דרך רמת השכונה, הרחוב ועד הנכס והחלקה שעליה הוא בנוי, כולל מפות רלבנטיות ותמונות שצולמו ביום הביקור בנכס.

פרק רביעי: פרטי התכנון

פרק זה כולל את כל התוכניות (תב"ע- תכנית בניין עיר) הרלבנטיות שחלות/ יחולו על הנכס וכיצד הן משפיעות עליו – מגבלות, זכויות נוספות שאינן מנוצלות, תכניות עתידיות שעשויות לשנות באופן מהותי את סביבת הנכס ומידת השפעתן על הנכס עצמו וכו'. פרק זה כולל גם תכניות שטרם נתאשרו כגון תכניות בהכנה או תכניות מופקדות. לצורך הכנת פרק זה יש לסרוק את מאגרי המידע של גופי התכנון הרלבנטיים, לעיתים תוך הצלבת נתונים.

פרק חמישי: הרישוי

כולל את כל פרטי הרישוי. כאשר מדובר בנכס בנוי (להבדיל מקרקע/ מגרש לא בנוי) תערך בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית במטרה לאתר את מסמכי הרישוי המקוריים של הנכס וכל ההיתרים המאוחרים יותר ככל וישנם. בדיקה זו חשובה ביותר על מנת לקבוע האם הנכס נבנה באופן חוקי, מה היו הייעודים המקוריים של חלקי המבנה השונים ובדיקת התאמה של מסמכי הרישוי למצב הנכס בפועל-כל זאת על מנת לוודא שבנכס אין חריגות בנייה (בנייה שלא בהתאם/ ללא היתר). 

פרק שישי: המצב המשפטי/ הזכויות בנכס

פרק זה כולל את כל המסמכים המשפטיים הקשורים לנכס כגון נסח טאבו, מסמכי בית משותף, אישורי זכויות במקרה שהנכס אינו רשום בטאבו, הסכמי שיתוף ככל ויש, חוזי מכר, חוזי שכירות וכל מכתב משפטי אחר שקשור לשומה. בסיכום הפרק יצוין מעמדן החוקי של הזכויות בנכס: בעלות/ חכירה מהוונת/ לא מהוונת/ בר רשות וכו'.

פרק שביעי: הגורמים והשיקולים להערכה

בפרק זה מובאים עיקרי הגורמים והשיקולים שנלקחו בחשבון לצורך ביצוע השומה כולל גישת שומת מקרקעין שנבחרה, הצגת המאפיינים הייחודיים לנכס, הצגת גורמים כלליים וכלכליים כגון מצב השוק, מגמות, פוטנציאל, מיסוי ועוד.

פרק שמיני: נתוני ההשוואה

בד"כ נתוני ההשוואה הינם נתוני העסקאות האחרונות הרלבנטיות בסביבת הנכס כפי שדווחו במערכת מידע נדלן- רשות המיסים. תפקיד השמאי הוא לבחון את העסקאות, לבחור את הרלבנטיות ולבצע התאמות במידת הצורך לנכס נשוא השומה על מנת לדייק את תחשיב השומה ככל הניתן. 

לעיתים מובאים גם נתוני היצע של נכסים דומים לנכס נשוא השומה מאתרים כגון יד2 על מנת לשקף מזווית נוספת (אם כי פחות מדויקת כי מדובר בנתוני טרום עסקה) את שווי השוק של הנכס.

פרק תשיעי: בו מוצגים תחשיבי השומה

התחשיבים מבוצעים על סמך נתוני ההשוואה הרלבנטיים תוך הפעלת מקדמי התאמה שידייקו את ההשוואה בין הנכס נשוא השומה לעסקאות ההשוואה. 

פרק עשירי : סיכום השומה ושווי הנכס

בפרק זה מופיעים ערכי השווי הסופיים של הנכס נשוא השומה בהתאם לשאלות ולמטרות שהוגדרו בפרק הראשון.