חריגות בנייה בהיבט שמאי
אחד הנושאים שהכי מעניינים לקוחות העומדים בפני ביצוע עסקת נדל"ן היא השאלה האם בנכס קיימות חריגות בנייה וכיצד הן ישפיעו על התמחור שלו.
נושא זה מטריד הן את הרוכשים והן את המוכרים, כל אחד מסיבותיו (פירוט בהמשך).
אך ראשית, הסבר קצר על חריגות בניה.
באופן עקרוני, לפני כל תחילת בנייה או תוספת בנייה בנכס, בין אם מדובר בנכס חדש או קיים, יש צורך בקבלת היתר בניה מאושר וחתום ע"י הרשות המקומית.
חריגת בניה היא למעשה כל בנייה או תוספת בנייה ללא היתר בנייה/ שלא כפי ההיתר, או שימוש בנכס שלא על פי ההיתר.
חריגות בניה שכיחות הן למשל סגירת מרפסת, השתלטות על חלק מחדר המדרגות לצורך הרחבת דירה מסוימת, גידור חלק מהחצר המשותפת וסיפוחה לדירה מסוימת, וכל תוספת בנייה ללא היתר ועוד. קיימות חריגות רחבות יותר בהיקפן כמו תוספת קומה/ מרתף/ עליית גג ללא היתר ועוד, כיד הדמיון.
סוג נוסף של חריגות נוגע לשימוש בנכס שלא על פי ייעודו המקורי בהיתר הבניה- חנות/ מחסן/ מקלט/ חדר כביסה שהפכו לדירה, דירה שהפכה למשרד וכדו'.
בהקשר זה אציין שגם פיצול דירה, מהלך פופולרי למדי שנועד למקסם את שכר הדירה מהנכס, הוא חריגת בנייה מעצם העובדה שהפיצול מוסיף יחידות דיור למבנה המקורי, מעבר למה שאושר בהיתר הבניה. וזאת בלי להזכיר את החשש שהעבודה בוצעה ללא פיקוח הנדסי חיצוני וקיים סיכוי לאלתור בתשתיות, למשל ברשת החשמל והסניטציה.
מבחינה משפטית אין התיישנות על חריגות בנייה משום שמבחינת החוק, כל עוד אנחנו ממשיכים להשתמש בנכס שיש בו עבירות בנייה, העבירה מתחדשת מדי יום. כך שהנכס חשוף, תאורטית, לאכיפה, כל עוד החריגה נמשכת.
אז מהי ההתייחסות לחריגות בניה בהיבט השמאי?
ובכן, הדבר תלוי בשני פרמטרים עיקריים:
א. מטרת השומה
ב. חומרת החריגה.
מטרת השומה– יש להבדיל בין שומה למטרת משכנתה/ מימון לפי תקן 19 ובין שומת שווי שוק פרטית.
כשמדובר בשומת משכנתה/ שומת תקן 19, יש לקחת בחשבון שבנקים וגופי מימון, אשר מזמינים שמאות לצורך שעבוד הנכס, מוכנים לשעבד רק את החלקים החוקיים בנכס ולא את חריגות הבנייה שבו, ככל וישנן. לכן, בשומות כאלו שווי השטח החורג יחושב על פי השווי המקורי שלו ובנוסף, יופחתו משווי הנכס עלויות החזרת המצב לקדמותו. למשל, מרפסת סגורה שמשמשת כשטח מגורים עיקרי, תוערך בשומת משכנתה כמרפסת ובנוסף יופחתו עלויות פירוק הבניה העודפת של הסגירה.
מחסן שרשום כדירה יוערך כפי שוויו כמחסן, שכמובן שוויו נמוך יותר באופן משמעותי משווי דירה (ומה שקובע זה הייעוד על פי היתר הבנייה ולא מה שכתוב בנסח הטאבו!).
חומרת החריגה– ככל שהחריגה משמעותית ושונה מנכסים אחרים בסביבה, כך חומרת החריגה גדלה. אין דין מרפסת שנסגרה בשיכון (כמו כל שאר הדירות בסביבה) כדין תוספת קומה שלמה ללא היתר בבית צמוד קרקע.
כאשר מדובר בשומה פרטית לצורך קביעת שווי שוק, יש מקום להביא בחשבון את חומרת החריגה, האם יש אפשרות להכשירה על חשבון זכויות בניה אחרות שלא נוצלו, האם העבירה מקובלת בסביבה או לא וכו'. ברוב המוחלט של המקרים, שטחים שבהם יש עברת בנייה יתומחרו נמוך יותר, ולו רק משום שנבנו ללא היתר וחשופים, לפחות תאורטית, לאכיפה. השמאי יפעיל את שיקול הדעת שלו לגבי התמחור המתאים לחלקים החורגים בנכס.
ברור לכן, שאם אתם רוכשים נכס וזקוקים למימון, מומלץ מאוד לבצע שמאות מקדימה, כדי שלא תופתעו בדיעבד כששמאי הבנק יאתר חריגות בנייה וסכום המימון שלכם יקטן או אפילו תסורבו כליל לקבלת הלוואה.
אבל גם אם אתם מוכרים נכס, עליכם לקחת בחשבון את נושא חריגות הבנייה (אם יש כאלו בנכס שלכם). בשנים האחרונות, הפסיקה ובתי המשפט הגבירו גם את אחריות המוכרים לעניין יידוע הרוכשים במצב האמיתי של הנכס, והמשפט הידוע " ייזהר הקונה" כבר פחות רלבנטי- גם המוכר צריך להיזהר! בהסכמי מכר כיום מקובל להחתים את המוכרים כי למיטב ידיעתם הם מוכרים את הנכס ללא חריגות בנייה ואם בדיעבד, יסתבר לרוכשים שהיו בנכס חריגות שהוסתרו מעיניהם, הם יכולים לתבוע את המוכרים על הטעיה ובית המשפט יעמוד במקרים רבים לצידם.
כדי להימנע ממצבים אלו, גם למוכרי נכסים (במיוחד בתים צמודי קרקע , דירות גן ופנטהאוזים, שם קיים פוטנציאל רב יותר לחריגות למיניהן), מומלץ לבצע שמאות מקדימה, שאחת ממטרותיה היא לבדוק את התאמת הנכס בפועל להיתר הבנייה.
כך תוכלו לגשת לביצוע עסקה לאחר שכל הפרמטרים ידועים ומתומחרים בהתאם, בשקיפות ובהוגנות כלפי כל הצדדים.
זכרו, שומה איכותית עולה כסף אך שווה זהב!
הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.
