התנגדויות להיתר בניה

הגשת התנגדויות להקלות בהיתר 

ייעוץ ראשוני חינם ללא עלות וללא התחייבות

אזורי שירות: צפון
מקו זיכרון יעקב, יוקנעם, עפולה, בית שאן דרך מגדל העמק, נוף הגליל, נצרת, עתלית, חיפה והקריות, עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה, קריית שמונה ועוד.

במידה והנכם חשים שהיתר הבניה שניתן בסביבתכם פוגע בערך הנכס שלכם והנכם מעוניינים בהגשת התנגדות, פנו אליי עוד היום לבדיקת היתכנות. במקרה שהסיבה להתנגדות מוצדקת, אסייע לכם בעריכת מכתב לרשות המקומית המכיל נימוקים מבוססים, בעלי משקל, המנוסחים בצורה מקצועית תוך עמידה במגבלת הזמנים לתהליך ההתנגדות.

תארו לכם שבוקר בהיר אחד אתם קמים בבוקר, יוצאים לרחוב ומגלים שעל הגדר של השכן תלויה הודעה חדשה, החתומה על ידי העירייה/ הרשות המקומית והכותרת שלה היא "הודעה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה 1965".

ההודעה מבשרת לכל המעוניין כי בחלקת השכן מתוכננת בנייה חדשה הכוללת בקשה ל"הקלות". בהמשך מפורטות אותן הקלות ולבסוף מופיע משפט כי "התנגדות יש להגיש תוך 15 יום מיום פרסום ההודעה למשרדי הועדה המקומית".

ההודעה לא כל כך ברורה אבל קצת מלחיצה. במה מדובר? האם עליכם לעשות משהו ואם כן, מה? מי אמור להגיש התנגדות ומתי?

אז בואו נעשה סדר בדברים:

בחוק נקבע כי על הועדה המקומית לפרסם כל בקשה להקלה ולשימוש חורג להתנגדויות הציבור למשך 15 יום. כמו כן חובה לשלוח הודעה כתובה באופן אישי לכל השותפים באותה חלקה בה מתוכננת בנייה חדשה עם הקלות/ שימוש חורג, בחלקות הגובלות ובחלקות שלדעת הועדה המקומית עלולות להיפגע מאישור אותה הבקשה.

"הקלה" משמעותה סטייה מהחוק המאפשרת לבנות מעבר להוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת. מטרת מנגנון ה"הקלות" היא לאפשר ניצול זכויות במגרשים שבהם תנאי השטח אינם מאפשרים עמידה בחוק אלא אם יאושרו הקלות. בד"כ מדובר בסטיות קלות בקווי בניין, אישור לכביש גישה מעט צר מהנחיות התוכנית וכו'. החוק מתנה את מתן ההקלות בכך שלא תיווצר "סטייה ניכרת" ומגדיר את המקרים בהם בקשות לשינויי תב"ע הינם סטייה ניכרת ואינם יכולים להיחשב בגדר "הקלה".  

"שימוש חורג" משמעו אישור של הועדה המקומית להשתמש בקרקע בייעוד שונה מהמוגדר בתב"ע. למשל, אישור לדירת גן, שבמקור יועדה למגורים, לתפקד כגן ילדים. בד"כ שימוש חורג יוגבל בתקופת הזמן המותר בו השימוש החורג- למשל, 10 שנים. לאחר מכן יש לחדש את האישור לשימוש חורג ואם זה לא יאושר, יש לחזור לשימוש המקורי.

אז מה עליכם לעשות במקרה וקבלתם הודעה אישית על בקשה לשימוש חורג או הקלות בבנייה מתוכננת בחלקה שלכם או בחלקה גובלת?

ראשית, יש לבדוק היטב מהו המועד האחרון להגשת התנגדויות. חשוב מאוד שלא לפספס הזדמנות להגשת התנגדות בגלל עניין טכני של תאריכים. אם נחשפתם להודעה מאוחר מדי בגלל סיבה טכנית כלשהי (הייתם בחו"ל וחזרתם לאחר 10 ימים), זכותכם לפנות לוועדה המקומית ולבקש ממנה להתחיל את ספירת הזמן מחדש.

נקודה נוספת שחשוב לציין בהקשר ללוחות הזמנים היא כי במידה והזמן להגשת התנגדויות חלף ולא הגשתם התנגדות ובדיעבד הסתבר שההקלות שאושרו אכן פגעו בערך הנכס שלכם, לא תהיו זכאים לפיצוי ולא תוכלו לתבוע ירידת ערך בגין פגיעה עקב תוכנית. זאת משום שהפגיעה נגרמה מההקלות שאושרו (שאליהן לא התנגדתם בזמן) ולא עקב תוכנית פוגעת (שבגינה, אגב, ניתן לתבוע ירידת ערך עד 3 שנים מיום אישורה).

שנית, מומלץ לקרוא את ההודעה היטב ולנסות להבין את משמעותה. האם ההקלות המתוארות הינן זניחות או משמעותיות? האם הן עלולות לפגוע בהנאה שלכם מהנכס שלכם או שמדובר בהקלות שלא משפיעות עליכם?

אם אינכם בטוחים במשמעות ההקלות המבוקשות/ השימוש החורג או שאתם חוששים שהם עלולים לפגוע בכם, אתם מוזמנים להתייעץ עמי. כשמאית מקרקעין המומחית לסוגיות כאלו אוכל לייעץ לכם, לאחר בדיקת הבקשה אל מול התב"ע, האם כדאי לכם להגיש התנגדות.

אם לאחר הבדיקה הראשונית אראה שיש יסוד להגשת התנגדות, אסייע לכם להגיש התנגדות אפקטיבית לגופי התכנון, כמובן תוך עמידה במגבלת הזמנים.

התנגדות אפקטיבית היא התנגדות המכילה נימוקים מבוססים, בעלי משקל, הנתמכים ע"י התב"ע הנוכחית ומנוסחים בצורה מקצועית וטכנית.

אני, כגורם מקצועי, אדע אלו נימוקים יש להעלות על מנת לזכות להקשבה מצד הועדה המקומית ואלו נימוקים עדיף שלא להעלות עקב חוסר רלבנטיות מבחינתם.

כמובן שמטרת ההתנגדות היא שהועדה המקומית תשקול את מתן ההקלות מחדש ותבטלן או תצמצמן כך שהפגיעה בנכס שלכם תהיה מינימלית.

לסיכום, המלצתי היא כי בכל מקרה בו אתם מקבלים הודעה מהועדה המקומית בדבר הקלות לתוכנית בנייה מתוכננת בחלקה שלכם או בחלקה גובלת, פנו אליי בהקדם האפשרי וזכרו- החוק מקצה רק 15 ימים להגשת התנגדות, חבל על כל יום!  

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.