המדריך לשמירה על סדר בניירת הנדל"ן

המדריך לשמירה על סדר בניירת הנדל"ן (נכסים פרטיים)

חלק אינטגרלי מהעבודה על שומה היא איסוף ובדיקת המסמכים הקשורים לנכס על מנת לבדוק הן את מצבו המשפטי והן את מצב הרישוי שלו.

המסמכים המשפטיים העיקריים הם:

• נסח טאבו (המהווה מעין ת.ז של הנכס ובו רשומים פרטיו ותיאורו).
• מסמכי בית משותף (מסמכים המתארים את חלוקת הבעלות בבית משותף).
• חוזה חכירה (הסכם שכירות לטווח ארוך בין המשכיר לשוכר, בד"כ בין רמ"י לחוכר).
• אישורי זכויות (מסמך המאשר זכות בדירה או מקרקעין).
• חוזי מכר
• חוזי שכירות

המסמכים התכנוניים של הנכס, מצויים לרוב בתיק הבניין שלו (כיום רוב תיקי הבניין סרוקים באתרי הועדות המקומיות) וכוללים היתר בנייה, תשריט בקשה להיתר (גרמושקה) וטופס 4.

ניירת מסודרת מעידה על כשרותו של הנכס ומונעת מחלוקות הנוגעות לזכויות בו. במקרה ומתעוררות כאלו, היא עשויה לסייע בהגנה על זכויות הבעלים. היא גם מאפשרת ביצוע זריז ומהיר של עסקאות (משום שביצוע תיקונים או עדכונים בניירת גוזל זמן ומעכב עסקאות ואף עלול במקרים מסוימים לבטלן).

אז מה כל אחד מאתנו יכול לעשות על מנת לוודא שהניירת של הנכס שלו מסודרת?

להלן מס' עצות חשובות לניירת מסודרת שתגן ותשמור עליכם בעת הצורך. כל העצות מניסיוני וממקרים שנתקלתי בהם במהלך עבודתי.

עצה מס' 1- השלמת רישום בטאבו בעת העברת זכויות.

בעת העברת זכויות בנכס (בעיקר בעת מכירה) הקפידו על מעבר מהערת אזהרה לרישום קבוע.

כאשר אתם חותמים על חוזה לרכישת דירה (או כל נכס אחר), הצעד הראשון שעורך הדין מבצע עבורכם הוא רישום "הערת אזהרה" בנסח הטאבו של הנכס. משמעות הערה זו היא כי אין למוכרים אפשרות לבצע עסקה מקבילה לזו שהם מבצעים עמכם. אזהרה זו בעצם מבטיחה לכם זכות ראשונים לסיום העסקה עם הבעלים הנוכחיים של הנכס, המוכרים.

אלא מה? רוכשים רבים, לאחר שהם מסיימים להעביר את כל התשלומים ומקבלים את הנכס לידיהם, שוכחים את הצעד הבא והחשוב מאוד לסיום רשמי של העסקה ולעיגון זכויותיהם בנכס- רישום קבוע שלהם כבעלים הנוכחיים של הנכס חלף מחיקת הערת האזהרה. במהלך עבודתי נתקלתי בבעלי נכסים שהיו רשומים במשך שנים רבות (לעיתים יותר מ-20 שנה) תחת הערת אזהרה בלבד, ללא השלמת רישום. דבר זה מוסיף מורכבות ביום בו הם ירצו למכור את הנכס שלהם במידה וירצו לבצע עסקה מהירה ומוסיף עבודה נוספת ומיותרת תחת לחץ לעורכי הדין.

גם כמוכרים, יש לכם אינטרס לוודא שהרוכשים שלכם השלימו את הרישום שלהם בנכס שמכרתם להם ושאינכם בעלים שלו יותר. בעיקר משום שייתכנו השלכות עתידיות בענייני מיסוי בכך שנשארתם רשומים כבעלים בנכס שלמעשה מכרתם.

אז, הקפידו לוודא שעורך הדין שליווה אתכם בעסקה "סגר את כל הקצוות" והשלים את הרישום שלכם כבעלים בנסח הטאבו.

אם ברצונכם לוודא את הסטטוס שלכם בנסח הטאבו שלכם, מדובר בפעולה פשוטה מאוד- הקלידו בגוגל "הזמנת נסח טאבו" והזמינו את הנסח שלכם דרך האתר הממשלתי. הנסח מתקבל באופן מיידי לדוא"ל שלכם.

עצה מס' 2-  הוצאת טופס 4 לתוספת הבניה + רישום שלה בטאבו

לאחר סיום עבודות של תוספות בנייה בנכס,  הקפידו על רישום תוספת הבנייה בטאבו.

בעלי נכסים רבים הרחיבו את בתיהם במהלך שנות מגוריהם בנכס. ההרחבות הנפוצות הן הוספת מרפסת, בניית ממ"ד, תוספת חדר על הגג, בניית חדרים נוספים וכו'.

כמובן שלכל תוספת בנייה יש לקבל מראש היתר בניה ואת כל האישורים הנדרשים מהוועדה המקומית (ולנכסים בבעלות המדינה- גם אישור של רמ"י) לצורך תחילת העבודות.

אולם גם לאחר תום הבניה יש צורך בעוד שני תהליכי ניירת:

הראשון- להוציא טופס 4 גם לתוספת הבניה. בד"כ הקבלן המבצע אחראי על השלב הזה, שבו מזמנים את המפקח מהעירייה לוודא שהבניה בפועל תואמת לבקשה בהיתר הבניה ואם הכל מתאים- התוספת מקבלת טופס 4 (טופס אכלוס).

השני- לבצע רישום של תוספת הבניה גם בנסח הטאבו. רישום זה אינו באחריות הקבלן בד"כ אלא באחריות בעלי הנכסים ובליווי עו"ד המתמחה במקרקעין.

כך לדוגמה, אם הייתה לכם דירת 4 חדרים בשטח 80 מ"ר ובניתם תוספת ממ"ד של 12 מ"ר ומרפסת 12 מ"ר, חשוב לעדכן בנסח הטאבו שכיום יש לכם דירת 5 חדרים ששטחה 92 מ"ר+ מרפסת 12 מ"ר.

בבתים משותפים, התהליך כרוך בהזמנת מדידה להכנת תשריטים מעודכנים ובהחתמת כל השכנים על תשריט זה שיישלח לטאבו לצורך עדכון תיק הבית המשותף, אך לחלוטין מומלץ להשלים את התהליך עד סופו ולוודא רישום מלא של הנכס בטאבו.

רישום זה יבטיח את זכותכם כבעלים על כל חלקי הנכס ויגדיר באופן סופי ובלתי חוזר את בעלותכם על תוספת הבניה. אם הרישום לא יבוצע מסיבה כלשהי, השכנים יתחלפו והשנים יעברו ורישום מאוחר יותר עלול להסתבך (פתאום שכן חדש יסרב לחתום…). כמו כן בעת העמדת הנכס למכירה עלולות לצוץ שאלות מדוע התוספת לא רשומה וכו'.

לכן, מומלץ "להכות בברזל בעודו חם" ולסיים את כל התהליך ברציפות.

עצה מס' 3 – הקפדה על חוזה שכירות חתום לאורך כל חיי השכירות.

הקפידו על חוזה שכירות חתום על ידי שני הצדדים  לאורך כל חיי השכירות.

למה הכוונה? נניח שהכנסתם דיירים חדשים לנכס אותו אתם משכירים וחתמתם איתם על חוזה לתקופה מוגדרת. אם בתום תקופה זו סיכמתם עם הדיירים להאריך את השכירות לתקופה נוספת, אל תוותרו על חתימה על הארכת חוזה מסודרת של שני הצדדים עם ציון תאריך.

גם אם החלטתם לשכן בנכס שלכם/ ביחידת דיור בביתכם בני משפחה או חברים, אל תוותרו על חוזה חתום שיגדיר את מעמדם בנכס (דיירים ולא בעלים) ואת תקופת שהותם.

לחוזה חתום מול דיירים יש חשיבות רבה בכדי שלא תיקלעו למצב, שבו אם תרצו לפנות את הדיירים מהנכס מכל סיבה שהיא (אתם רוצים לשכן בנכס בן משפחה, החלטתם למכור את הנכס וכו'), תתקשו בכך משום שהחוזה לא בתוקף/ לא חתמתם מראש על חוזה שכירות.

עצה מס' 4- בדיקת נסח טאבו של נכס המרוחק מכם פיזית מדי תקופה

הקפידו לבדוק את נסח הטאבו של הנכס מדי תקופה (פעם בשנה-שנתיים) ולוודא שלא בוצע שום שינוי ברישומו ואתם עדיין רשומים כבעליו.

עצה זו מיועדת לכל מי שמחזיק בנכס שמרוחק ממנו פיזית ושאין לו אפשרות לפקח עליו באופן יומיומי – כגון מגרש, קרקע חקלאית, דירה מושכרת או שאינה מאוכלסת וכו'. פעמים רבות נכסים כאלו מגיעים לבעליהם הנוכחים בירושה.

החשש הוא שמשום שמדובר בנכס מרוחק, נוכלים יתחזו לבעלים שלו וימכרו אותו לקונים תמימים ללא שהבעלים האמיתיים (אתם) יהיו מודעים לכך עד שיהיה מאוחר מדי.

אז אם אתם בבעלותכם נכס כזה, עצתי לכם היא לבדוק את נסח הטאבו של הנכס מדי תקופה (פעם בשנה-שנתיים) על מנת לוודא שלא בוצע שום שינוי ברישום הנכס ואתם עדיין רשומים כבעליו.

באם יש באפשרותכם, ממליצה גם להגיע מדי תקופה לבקר בנכס ולבדוק שהכל תקין, שאין בו פולשים וכו'.

עצה מס' 5- שמירת קבלות בגין תשלומים שבוצעו לצורך השבחת הנכס ללא מגבלת זמן

הקפידו על שמירת קבלות בגין הוצאות הקשורות לנכס (ללא מגבלת זמן)

עצה זו מיועדת לכל מי שאי פעם השקיע בנכס שלו- שיפץ, החליף תשתיות, הוסיף מזגנים וגם השתמש בשירותי עריכת דין/ שמאות מקרקעין/ תיווך. בעצם, כולנו.

עצה בסיסית אך חשובה מאוד- לשמור קבלות! לתעד תשלומים ששילמתם! ולשמור אותם בקלסר מיוחד ולא רק לשבע שנים- לתמיד…..

למה? בבוא היום, כשתגיעו למכור את הנכס, אם הוא לא יהיה הנכס היחיד שברשותכם, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הנכס. ניתן להקטין את תשלום המס ע"י הוצאות מסוימות, המוכרות ע"י רשויות המס וקשורות להשקעה בנכס (השבחה ולא תחזוקה) והוצאות שקשורות לעסקה (עו"ד, שמאי וכו').

לכן, במקום להצטער בדיעבד על קבלות שנזרקו ויכולות להיות שוות הרבה כסף, שמרו אותן (שלא לדבר על תקופת אחריות וכו').

עצה מס' 6-  חידוש חוזה חכירה

הקפידו על חידוש חוזה חכירה בזמן ועדכון הרישום בנסח הטאבו

רוב (בערך 90%) מאזרחי המדינה חיים על אדמות המדינה (ולא אדמות פרטיות שלהם) ומוגדרים למעשה כ"חוכרים" (שוכרים לטווח ארוך) של הקרקע. בנסח טאבו של נכסים כאלו (שאגב, מאוד נפוצים) בסעיף "בעלות"  רשומה ע"ש מדינת ישראל/ רשות הפיתוח/ קרן קיימת לישראל ולאחר מכן בסעיף "חכירות" רשומים הדיירים. בנסח רשומים פרטי החכירה ותום התוקף שלה. למעשה, מי שגר בחכירה חתום (או שהבעלים הראשונים של הנכס חתמו) על חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל שיש לחדש מדי תקופה (בד"כ- 49 שנים). אם קבלתם הודעה מרשות מקרקעי ישראל שעליכם לשלם דמי היוון לצורך חידוש החכירה לתקופה נוספת, פירוש הדבר שפג תוקפו של חוזה החכירה הקיים על הנכס שלכם ועליכם לשלם דמי היוון ( דמי חכירה שהם למעשה דמי שכירות) ולקבל חוזה חכירה חדש עם תוקף לתקופה נוספת.

במקרה כזה עליכם:

• לשלם את הסכום הנדרש.
• לוודא קבלת חוזה חכירה מעודכן.
• לדאוג לעדכון נסח הטאבו בפרטי החוזה המעודכן (תידרש כאן עזרה של עו"ד בעל ניסיון במקרקעין).

אל תזניחו את הטיפול בחידוש חוזה החכירה, התשלום צובר ריביות וקנסות וחבל.

כמו כן הקפידו להשלים את כל הנדרש ולא להשאיר את סעיפים ב' וג' לטיפול בעת מכירת הנכס, העבודה מול רמ"י לעיתים מסורבלת ודורשת זמן, וטיפול בנושא כזה עלול לעכב עסקת מקרקעין למרות שהכל תקין ומדובר בסך הכל בפרוצדורה.

הערה חשובה: הכותבת אינה עורכת דין. הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.