היטל השבחה

היטל השבחה הוא אחד הנושאים שהכי מטרידים לקוחות העומדים למכור נכס. אפשר להבין זאת משום שמדובר בהיטל (היטל הוא מס לצורך מסוים, במקרה שלנו, להשבחה) שלא ברור האם נחוייב בו או לא, מה יהיה סכום החיוב וכיצד מתבצע התחשיב.

המאמר הבא נועד לעשות סדר בכל נושא היטל ההשבחה.

קודם כל, היטל ההשבחה מוטל בגין עליית שווי המקרקעין שנוצר מכל:

• תוכנית מפורטת שאושרה החל מתאריך 1.7.1975.
• שימוש חורג- כאשר הוועדה המקומית מאשרת שימוש חורג בנכס שלא על פי ייעודו המקורי לתקופה מסוימת, מוטלת על ההטבה הזו היטל השבחה.
• הקלות מהיתר- כאשר מוגשת לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה הכוללת הקלות מהתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הנכס, אם ההקלות תאושרנה יהיה חיוב בהיטל השבחה.

אופן חישוב היטל ההשבחה: כאשר מאושרת תוכנית אשר משביחה את ערך הקרקע כתוצאה מתוספת זכויות בנייה או תוספת ייעודים שלא היו מותרים בעבר או כל שיפור אחר בניצול המקרקעין, שווי המקרקעין עולה. נוצרת השבחה, שהיא הפרש השווי בין המצב הקודם למצב החדש. היטל ההשבחה הוא מחצית מהשבחה זו. ההשבחה והיטל ההשבחה מחושבים על פי ערכי הקרקע ביום אישור התוכנית.

אך דרישת התשלום היא עתידית ותגיע לבעל הנכס כאשר יבוצע מימוש זכויות באחת משתי הדרכים הבאות (הראשונה שבהן):

• בקשה למימוש הזכויות הנוספות במסגרת היתר בנייה- למשל, תוספת בנייה לבית המגורים לאחר שאושרה תוכנית שמאפשרת זאת.
• מכירת הנכס (בלשון החוק: העברת הזכויות בנכס).

בעל הנכס רשאי לפנות לוועדה המקומית ולבקש לשלם את היטל ההשבחה גם ללא מימוש הזכויות.

ככל שתאריך התוכנית מוקדם יותר, התשלום צפוי להיות נמוך יותר, עקב עליית מחירי הקרקעות במהלך הזמן.

החוק קובע גם פטורים מסוימים מהיטל השבחה. הנפוצים שבהם: פטור בגין הקמת ממ"ד בדרך של בקשה להיתר, פטור בין תוספת שטחי שירות/ מעלית לצורך שיפור הנגישות לאנשים בעלי מוגבלויות, פטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירת/ בית מגורים עד לגודל של 140 מ"ר, פטור בתמ"א 38 ועוד. לכל פטור יש את הסייגים והאותיות הקטנות שלו ולכן הדברים מובאים על קצה המזלג בלבד ויש צורך להתייעץ עם שמאי לגבי כל נושא פרטני.

אם קבלתם דרישת תשלום של היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית, מומלץ להתייעץ עם שמאי/ת מטעמכם שיבדקו את סבירות התשלום, אופן התחשיב וכו'. ניתן לעיתים להגיש ערעור על שומת הוועדה שתפחית את הסכום לתשלום ואולי אף תבטל אותו כליל.

כמו כן, במידה והנכם עומדים לקראת מכירת נכס, בעיקר אם ידוע לכם שאושרו תוכניות משביחות במהלך השנים בסביבתכם (למשל, אם יש לכם שכנים שהרחיבו את דירותיהם, סביר שהם נצלו זכויות בנייה שהתווספו במהלך השנים), מומלץ לכם להתייעץ עם שמאי/ת שיערכו עבורכם אומדן של הסכומים שאותם תידרשו לשלם בעת המכירה.

כך תוכלו להתכונן מבעוד מועד ולקחת בחשבון תשלום זה במסגרת כל התשלומים שלכם בעסקה ולא להיות מופתעים ולהישאר בסופו של דבר עם סכום נמוך יותר ממה שחשבתם.

הערה חשובה: הנאמר כאן הינו מידע כללי בלבד ואין להסתמך עליו כייעוץ משפטי/ שמאי. לקבלת ייעוץ פרטני המותאם ללקוח הספציפי מומלץ לפנות אליי באופן פרטי.