ההבדלים בין שומה מקדימה לשומת משכנתא

המלצתי החד משמעית ללקוחות הלוקחים משכנתה היא להזמין שמאות מוקדמת מטעמם ולא לחכות לשומת המשכנתה מטעם הבנק. הסיבות לכך- במאמר.

מרבית הציבור נתקל בשמאי מקרקעין כאשר הוא נדרש לבצע שומת מקרקעין כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא מהבנק. 

אך האם שומה זו מספיקה על מנת להגן עליכם בעסקה?

כיום, רוב גורמי המקצוע בענף הנדל"ן מסכימים שעל מנת לקבל תמונה מלאה ואמיתית לגבי הנכס שבו אתם מעוניינים, עליכם לקבל חוות דעת של שמאי מטעמכם בטרם החתימה על העסקה. שומה זו נקראת שומה מקדימה.

אז מה בעצם ההבדלים בין שומה מקדימה לשומת משכנתא?

1. מועד ביצוע השומה
   

    שומה מקדימה נערכת לפני החתימה על ההסכם לביצוע העסקה לעומת שומת משכנתא שנערכת לאחר החתימה, כחלק מתהליך נטילת המשכנתא.  פער זמנים זה עלול ליצור בעיה אם נוטלי המשכנתא מעוניינים בסכום מסוים אולם על פי השומה של שמאי הבנק מסתבר בדיעבד כי שווי הדירה  נמוך יותר והבנק לא יעביר להם את מלוא הסכום שהם רצו. פערים בהערכה עלולים לנבוע מסיבות רבות כמו חריגות בניה, רישום לא תקין, פוטנציאל להתחדשות עירונית ששמאות משכנתא לא לוקחת בחשבון ועוד. מה עושים? שומה מקדימה שתפרוש בפניכם את כל הנתונים ותוודא שלא תופתעו בשלב מאוחר יותר.
   
   

2. השמאי המבצע
   

    בשומה מקדימה אתם רשאים לבחור כל שמאי, בשומת משכנתא עליכם לבחור שמאי מתוך רשימה סגורה של מספר שמאים שהבנק מספק לכם.
   
   

3. מזמין השומה
   

    בשומה מקדימה אתם הלקוח שהזמין את השומה והיא מיועדת לכם ולשמירת האינטרסים שלכם. בשומת משכנתא אתם אמנם משלמים את שכר הטרחה של השמאי אולם הלקוח ומזמין השומה הם הבנק עצמו והשומה מיועדת לו ולשמירת האינטרסים שלו.
   
   

4. מטרת השומה
   

   בשומה מקדימה מטרת השומה היא קביעת שווי הוגן לנכס בהתייחס לסך הפרמטרים שלו. בשומת משכנתא- מטרת השומה היא לוודא כי הנכס יכול לשרת את החוב, קרי את המשכנתא, שעבורה הוא שועבד. כלומר, שאם נוטלי המשכנתא לא יוכלו לעמוד בתשלומיהם, הבנק יוכל לממש את הבטוחה, כלומר למכור את הנכס, ולכסות בסכום שהתקבל את ההלוואה.
   
   

5. תחולת השומה
   

   פעמים רבות שומת משכנתא היא שומה מקוצרת שלא בודקת את התכנון והרישוי בסביבת הנכס. זאת לעומת שומה מקדימה שבודקת לעומק את המצב המשפטי, התכנוני, הרישויי והפיזי של הנכס. השומה המקוצרת עלולה להשמיט מידע חשוב לבעלי הנכס ולכן חשוב לקחת שומה מקדימה שתיתן כאמור תמונה מלאה.
   
   

6. מחיר/ שכר טרחה
   

   בעוד מחיר שומת המשכנתא מסובסד ע"י הבנק ועומד על כמה מאות שקלים, מחיר שומה מקדימה עומד על כמה אלפי שקלים, כתלות במורכבות הנכס ובעבודה המושקעת בשומה. 

לסיכום, בהתחשב בכך שמחד, עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות החשובות בחייכם ומאידך, שפוטנציאל ההסתבכות גם הוא גדול, דעתי היא שכל לקוח צריך לבצע שומה מקדימה שתדאג לאינטרסים שלו ותאפשר לו לישון בשקט בלילה.